空き家の管理では外壁塗装も必要！リスク回避のために売却を検討しよう

空き家の管理項目の1つに外壁塗装があります。
空き家なのに、わざわざ費用をかけて外壁塗装しなければならないのか、疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、空き家はきちんとメンテナンスしないと劣化が進み、さまざまなリスクを抱えることになってしまいます。
そこで今回は、空き家の外壁を塗装しないとどうなるか、外壁を塗装する時期の目安や塗装が必要な理由についてご紹介します。
横浜市を中心に港南区で空き家を所有している方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

空き家の外壁を塗装しないとどうなる？

空き家の外壁塗装は、管理項目のなかでも重要で、施工せずに放置すると劣化の進行が早まってしまいます。
そもそも居住者のいない空き家は、湿気がたまりやすく、カビや汚れなどによって劣化しやすい状況です。
そのため、空き家の管理では、少しでも劣化を遅らせ、きれいに維持することが大切だと言えます。
それでは、空き家の外壁を放置し、劣化が進んだ場合、どうなるのでしょうか。

外壁を塗装しない場合に考えられるリスク

空き家の外壁を塗装しなかった場合、空き家は具体的にどうなるのか、見ていきましょう。
外壁は、もともと紫外線や雨風のダメージを受けやすい箇所でもあります。
そのため、長期間放置されると、外壁としての性能を維持できなくなり、まずは美観を損ないます。
その後、激しく劣化した部分に亀裂が起こり、雨水などが侵入し、最終的には構造体に影響が出てしまうでしょう。
このような状態になってしまえば、塗装以上の施工が必要になるため、多額の費用がかかることに注意が必要です。
なお、外壁の補修にかかる費用の目安は、以下のとおりです。

• 外壁のひび割れ：1万円から50万円（足場を組んだ場合はさらに数万円から20万円が必要）
• サイディングの張り替え：180万円から250万円
• 目地のシーリングの打ち替え：5万円から50万円

外壁が劣化して雨水が浸入し、下地などにまで影響が出ている場合は、すべてのサイディングの張り替えが必要かもしれません。
劣化の状況によっては、一部の張り替えですむケースもあります。
いずれにしても、構造体にまで影響が出た場合は、張り替えになるケースが多いことを覚えておきましょう。

劣化が進んだ空き家に起こるリスク

外壁の塗装を放置した場合にどうなるかは、先ほどご紹介しましたが、それにより劣化が進んだ空き家のリスクについてもお伝えしておきます。
外壁がはがれて近隣住民とトラブルになるリスク
外壁を塗装せずにそのまま放置すると、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
劣化が進みひび割れた外壁が、台風などの災害によって吹き飛び、周囲に飛散してしまうかもしれません。
ただ飛散するだけではなく、人に危害が及んだ場合、損害賠償を請求されるリスクが考えられます。
建物が倒壊するリスク
さらに劣化が進むと、最悪の場合、地震などの影響で建物が倒壊するリスクも考えられるため、注意が必要です。
ほかにも居住者がいないことによって放火されやすかったり、害獣や害虫の住処になってしまったりと、空き家を放置した場合には、さまざまなリスクがともないます。
そのため、空き家は適切に管理することが大切です。

空き家の外壁を塗装する時期はいつが良い？

いざ外壁の塗装を検討する際、施工時期の目安はあるのでしょうか。

外壁を塗装する時期は？

外壁を塗装する時期の目安は、塗料の種類によって、次のように異なります。

• アクリル樹脂系：6年から8年
• フッ素樹脂系：15年から20年
• 窒素系サイディング：8年から15年

しかし、日当たりなどの環境によって劣化の進み具合は変化するため、劣化現象が見えたら、検討することをおすすめします。
繰り返しますが、居住者のいない空き家は劣化の進行が早いため、上記はあくまでも目安としてとらえてください。
それでは、外壁の劣化現象についてご紹介します。

• 塗料の光沢がなくなっている
• 塗膜がでこぼこで浮いている
• カビや藻が発生している
• ひび割れが発生している
• 外壁からチョークのような粉が出ている
• 塗膜がはがれている

空き家に使用する塗料のおすすめ

居住者のいない空き家の外壁を塗装する場合は、メンテナンスになるべく手間をかけずにすむ塗料の使用がおすすめです。
具体的には、下記のような種類を選択すると良いでしょう。
ラジカル塗料
劣化しにくい塗膜をつくることが可能な塗料です。
耐用年数は15年で、1平米あたり1,500円から3,000円ほどで施工でき、コストパフォーマンスが良いと注目されています。
遮熱塗料
紫外線を遮断し、塗膜の劣化を防ぐ塗料です。
寒暖差が起きにくくなるため、空き家の劣化の原因となる湿気も回避できます。
耐用年数は15年から20年で、1平米あたりの費用は5,000円から5,500円ほどです。
フッ素塗料
汚れが付着しにくい塗膜をつくることが可能な塗料です。
耐用年数は15年から20年で、1平米あたりの費用は、3,500円から4,500円ほどかかります。
弾性塗料
弾力性があり、ヒビ割れが起きにくい塗料です。
モルタルやコンクリートの外壁と相性が良いと言われています。
耐用年数は8年から15年で、1平米あたりの費用は、1,500円から4,500円ほどです。
光触媒塗装
日光の力で汚れを分解できる塗料です。
防カビ効果もあり、清潔な状態を維持できます。
耐用年数は20年で、1平米あたりの費用は、3,500円から4,000円ほどです。

空き家でも外壁塗装が必要な理由とは

空き家の場合はご実家の相続などが多く、思い出が詰まっているため、所有を継続したいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、外壁塗装は避けられない管理項目の1つです。
最後に、その理由について見ていきましょう。

空き家でも外壁塗装が必要な理由

ここまでお伝えしたように、外壁塗装にも寿命があります。
とくに居住者がいない空き家の場合は、異変に気付きにくいため、劣化が進行してしまうことが多いのです。
そうなると、物件の資産価値が低下してしまうばかりでなく、国から特定空き家に指定される可能性もあります。
特定空き家とは、衛生・安全・景観などの面から見て、著しく機能が低下している物件のことです。
特定空き家に指定されると、固定資産税の増額や強制的な解体のリスクがあります。
このような状態になるのを防ぐことが、外壁塗装による定期的なメンテナンスで、空き家の構造体を守らなければならない理由です。

空き家の管理には大きな手間と費用がかかる！

空き家を管理する際は、外壁塗装だけでなく、さまざまな作業が必要です。
とくに物件が遠方にある場合は、移動のための手間や交通費までかかります。
そのため、所有者にとっては大きな負担になってしまうことが多いでしょう。
定期的な管理が難しく、特定空き家に指定されると、先ほどお伝えしたように固定資産税が増額されるケースもあります。
このような場合、所有者の費用負担が増加してしまうことまで考慮しておかなければなりません。
ここまでお伝えしたことを踏まえると、空き家を活用する予定がない場合は、資産価値が下がる前に売却することをおすすめします。

まとめ

今回は、空き家の外壁を塗装しないとどうなるか、外壁を塗装する時期の目安や塗装が必要な理由についてご紹介しました。
空き家の劣化を遅らせるためにも、外壁は定期的な塗装が必要です。
このような手間や費用を負担に感じる前に、活用する予定がない方は、不動産の重要が高まっている今、早めの売却をおすすめします。
弊社では買取にも対応しておりますので、物件が築古で売れるか不安な方でも安心してお任せいただけます。
横浜市を中心に港南区で空き家を所有している方は、ぜひお気軽にご連絡ください。