認知症の親の不動産売却はできる？成年後見制度の仕組みとは

認知症になった親の不動産売却についてお悩みの方はいませんか？
親の介護にかかる費用を、不動産売却をすることで捻出したいとお考えの方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、認知症になった親の不動産を子どもが代わりに売却できるのかについて、また、その際にトラブルになりやすいケースや成年後見制度についても解説します。
港南区を中心に横浜市で認知症の親の不動産売却について検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

親が認知症になると不動産売却ができない理由とは

認知症の親を介護するには、いろいろなお金がかかります。
介護用ベッドやおむつといった介護用品の準備や、介護しやすい家にするためのリフォーム、あるいは介護サービスの利用料などです。
あるいは、認知症の親を介護するために仕事を変えて、収入が減ったという方もいるかもしれません。
そんなとき、親の不動産を子どもが代わりに売却し、介護費用にあてることは可能なのでしょうか。
結論からいうと、認知症になった親の不動産売却は、簡単にはできません。
まずは、どういう状態であれば認知症と判断され、不動産売却が難しくなるのかについて解説します。

意思能力がなければ不動産売却はできない

一口に認知症といっても、認知症の症状や程度は人によってさまざまです。
不動産売却においては、認知症になった方に「意思能力」があるかどうかが重要な意味を持ちます。
意思能力とは、自分がした法律行為によって、どのような結果が生じるのかを判断、認知できる能力のことです。
不動産の売買は法的行為にあたるため、「不動産を売却したら代金を受け取る代わりに所有権が買主に移転する」ということを本人が理解できない場合、不動産を売却することはできません。

子どもが代理人になることはできるのか

では、認知症になった親に代わって、子どもが不動産売却をすることはできるのでしょうか。
代理人をたてる場合にも、親の意思能力が必要になります。
法的に有効な代理人をたてるためには、自分の意志で代理人を選んだことをはっきりと示す必要があるからです。
つまり、重度の認知症になってしまってからでは、子どもであっても親の不動産を売却できない可能性が高いといえるでしょう。
一方、意思能力には問題がなく、身体的な能力に問題がある方や、入院中で不動産売買の契約を本人ができない場合などには、委任状を用意すれば代理人が不動産売却を進めることができます。

認知症の親の不動産売却をめぐるトラブルとは

認知症の親の不動産売却では、親族同士でトラブルに発展するケースが多くなっています。
ここでは、認知症の親の不動産売却に関するトラブルの例について見ていきましょう。

認知症の親の不動産売却をめぐりトラブルになるケース1：勝手に不動産を売却してしまう

意思能力がない状態では不動産売却ができないとお伝えしましたが、意思能力の有無の見極めが難しい場合は、過去の判例によって判断されるケースが多くなっています。
意思能力は数値化できるわけではなく、明確な判断基準があるわけでもないため、親族が認知症になった親と勝手に不動産売却の話を進めてしまうこともあるようです。
不動産の名義人以外が主導して不動産売却をするとトラブルのもとになりますし、自らがしないことはもちろん、親族の誰かが勝手に売却を進めてしまわないよう気を付けましょう。
もし親の意思能力が判断しづらい状態で不動産売却を進めるのであれば、「意思能力がある」という旨の医師の診断書を取得しておくと安心です。
不動産売却のあとに意思能力がないと判断されると、その契約は無効になります。

認知症の親の不動産売却をめぐりトラブルになるケース2：介護費用を捻出できない

認知症の親の介護には、自宅に引き取って介護するにせよ、介護施設に入居させるにせよ、お金がかかります。
その際、空き家状態になった親の家を売却しようと考えるのは自然な流れといえるかもしれません。
しかし、たとえあなたがほかの親族に代わって親の介護をすべて背負っていたとしても、勝手に不動産を売却してしまうとトラブルに発展する可能性があります。
介護の方針や介護費用の使い方について、親族から同意を得られるとは限らないからです。
トラブルを防ぐためには、法定相続人にあたる親族と話し合いの場を持ち、事前に介護の方針について話し合っておきましょう。
不動産売却をすることになった場合にも、介護費用の内訳が証明できるように、領収書はかならず保管しておいてください。

認知症の親の不動産売却ができる成年後見制度とは

認知症の親の不動産を売却するには、「成年後見制度」の利用を検討しましょう。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や知的障害、精神障害といった理由で判断能力が不十分とされる人に対し、法律行為を援助する成年後見人を選定する制度のことです。
成年後見人に選定されると、不動産売却をはじめ、預貯金の管理や生活保護の申請、確定申告、遺産分割協議、介護施設の入居手続きなどが本人の代わりにできるようになります。
親の介護費用を確保する目的や、空き家状態になった親の自宅を処分する目的での不動産売却も可能です。
しかし、多くの権限があたえられる成年後見人ですが、被後見人にとって不利益な契約を結ぶことはできないので注意してください。
成年後見人の主な役割には、判断能力が不十分な方をサポートすることだけでなく、被後見人の人権や財産を保護することも含まれているからです。
たとえば市場価格より明らかに安い価格で不動産を売却してしまうと、被後見人にとって不利益な契約だとみなされることもあるので気を付けましょう。
また、被後見人が本人にとって利益にならない契約を結んでしまった場合には、成年後見人が本人に代わって契約を解除することもできます。
つまり、成年後見制度を利用することは、勝手に不動産を売却される事態を防ぐことにもつながるのです。

成年後見制度の種類とは

成年後見制度には、大きくわけて「法定後見制度」と「任意後見制度」とがあります。
任意後見制度は、意思能力が失われる前に本人の意思で後見人となる方を決めておく制度です。
すでに親の意思能力がないと判断される場合は、法定後見制度を利用することになります。
法定後見制度とは、家庭裁判所が被後見人の財産管理にもっとも適した後見人を選任する制度です。
また、法定後見制度にも判断能力の程度によって下記の3つの類型が用意されています。

• 後見：判断能力がない方の保護
• 保佐：判断能力が著しく不十分な方の保護
• 補助：判断能力が不十分な方の保護

このなかでどの類型に該当するかは、医師による診断書や鑑定書をもとに判断されると考えておきましょう。
それぞれ与えられる権限の内容が異なりますが、後見にはもっとも多くの権限が与えられます。

法定後見人になる条件とは

成年後見制度の申し立てができるのは、本人や配偶者、親族、検察官、市区町村長などです。
申し立てをおこなうと、家庭裁判所が弁護士や司法書士、福祉関係の法人、社会福祉士、親族などから財産の管理に適した後見人を選定します。
申立書を提出する際には、親族などを候補者として記載することも可能です。
ただし、相続トラブルのリスクを減らすため、弁護士などの専門職が選ばれるケースが多くなっています。

まとめ

認知症で意思能力がないと判断された親の不動産は、子どもであっても簡単に売却することはできません。
相続トラブルを生まないためにも、しっかりと親族間で話し合いを重ねたうえで成年後見制度の利用を検討しましょう。
港南区を中心に横浜市で親の不動産の売却にお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。