不動産売却と土地の譲渡の違いとは？譲渡する際の流れも解説

「土地を人に渡したいけれど、どうすれば良いのだろう」や「譲渡と贈与の違いが分からない」など、所有する土地を手放す際に疑問を抱く方は多いです。
親戚や知人などに土地を譲り渡す際になるべく費用負担は抑えたいとお考えの場合は、「譲渡」の仕組みを理解しておくことが大切です。
そこでこの記事では、譲渡とはなにかと、贈与や相続との違い、また、土地の譲渡をする際の流れについて解説いたします。
港南区などの横浜市内で不動産売却や土地の譲渡をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却と同じ？土地の譲渡とはなにか

最初に、土地の譲渡とはなにかについてご説明いたします。
実は「不動産売却」と「土地の譲渡」は同じ内容を指すことができます。
土地の譲渡とは、土地の所有権を有償で譲り渡す行為のことです。
たとえばAが所有している土地をBに譲り渡す際に、その対価としてお金を受け取ったとします。
これはAが所有している土地をBに「譲渡」した、と言えます。
また、Aが所有している土地をBに「売却」した、というのも同じことです。

土地の譲渡でかかる2種類の税金

土地の譲渡をおこなう場合、以下の2種類の税金が必要となります。

• 印紙税
• 譲渡所得税

印紙税は、土地を譲渡する相手との売買契約書に貼り付ける「収入印紙」によって支払う税金のことです。
契約書に記載されている取引金額が高くなるほど印紙税も高い金額となる仕組みです。
譲渡所得税とは、土地を譲渡したことにより得た利益に対して課される「所得税」と「住民税」を総称したものです。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は譲渡した際に受け取った代金（譲渡収入金額）そのものに課されるわけではありません。
譲渡所得税は、その土地を手に入れるためにかかった金額や費用（取得費）と、譲渡するためにかかった費用（譲渡費用）を差し引いた「譲渡所得」に対して課されます。
譲渡所得および譲渡所得税は、以下の式で計算することができます。

• 譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
• 譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率

譲渡所得がマイナスの場合に税金はかかりません。
また、条件を満たすことで受けられる特別控除もあるため、それほど多額の税金が課されないケースも多いです。

不動産売却および「土地の譲渡」と「贈与」「相続」との違い

土地の譲渡は不動産売却と同じ意味で使うことができますが、「贈与」や「相続」は内容が異なります。
ここでは、「譲渡」と「贈与」「相続」の意味の違いについてご説明いたします。

土地の「譲渡」と「贈与」の違い

土地の「贈与」とは、土地の所有権を無償で譲り渡す行為のことを指します。
譲渡と贈与の違いは以下の2点です。

• 有償か無償か
• 課税対象

有償で渡す譲渡と贈与の違いは、お金を受け取らない点です。
たとえば、Aが所有している土地をBに渡し、お金は受け取らなかった場合、AがBに土地を「贈与」したことになります。
また、譲渡と贈与には税金の面でも大きな違いがあります。
譲渡の場合、元々土地を所有しており、お金を受け取ったAが譲渡所得税を支払います。
それに対して贈与の場合、無償で土地を受け取ったBが贈与税を支払うことになります。
このように、譲渡と贈与では、税金を支払う人物も支払う税金の内容も異なります。
相手の負担を軽くしたいからと無償で譲り渡したとしても、受け取った土地の価値に応じた贈与税がその後は受け取った側に課されます。
相手には「贈与税」という形で金銭的な負担が生じるため、実質的にまったくの無償で譲ることは難しいでしょう。

譲渡か贈与かを判断されるポイント

贈与税がかかるのであれば、相手の負担を軽くするために安い金額を受け取って形式的に譲渡すれば良いのでは、と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、おこなわれた取引が贈与か譲渡かは、形式だけで判断されるわけではありません。
たとえば5,000万円の価値がある土地を100万円で譲渡した場合、その実際の価値との差額である4,900万円は贈与に当たるとみなされ、贈与税が課されます。
このように市場価値よりも明らかに低い金額での取引は譲渡とは認められないこともあるため、ご注意ください。

土地の「譲渡」と「相続」の違い

土地の「相続」とは、被相続人の死後、土地を無償で相続人に譲り渡すことを指します。
譲渡と相続の違いは以下の3点です。

• 有償か無償か
• 課税対象
• 譲り渡すタイミング

相続は無償で相手に譲り渡すという点では、贈与と似ているかもしれません。
Aの死後、Aが所有していた土地を相続人Bが無償で受け取った場合、Bは土地を「相続」したと言えます。
課税対象も受け取ったBとなり、Bが相続税を支払うように定められています。
また、相続では、土地の所有者であるAの死後にしか引き渡すことはできません。
自分が元気なうちに所有権を渡すのであれば、譲渡か贈与かのどちらかを選択することになります。

不動産売却や土地の譲渡の流れ

不動産売却と土地の譲渡は、同様の流れで進んでいきます。
一連の流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に相談し査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却の準備をおこない売却活動をする
• 買主と売買契約を締結する
• 決済および土地の引き渡しをおこなう

それぞれの流れについてご説明いたします。

不動産会社に相談し査定を依頼する

まずは所有する土地の価値を知ることが大切です。
不動産会社に連絡し査定を依頼すれば、土地の売却価格の目安がわかります。
弊社ではホームページから24時間無料査定のご依頼を受け付けております。
その際、土地の譲渡に関連するさまざまなご相談も承っておりますので、お気軽にご連絡ください。

不動産会社と媒介契約を締結する

査定や相談の対応に問題がなければ、その不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を締結します。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と3種類あり、ご希望にあわせて選ぶことができます。

売却の準備をおこない売却活動をする

所有する土地の境界が確定していない場合は、トラブルを避けるために測量をおこない、境界を確定させてから譲渡することをおすすめいたします。
このような準備をおこなったうえで、不動産会社が広告を出すなどして売却活動を開始します。
すでに買主が決まっている場合は、宣伝をする必要はありません。

買主と売買契約を締結する

買主になる方と、売買契約書を交わし、契約を締結させます。
基本的には売主と買主、仲介となる不動産会社が同席して契約を結ぶことになります。

決済および土地の引き渡しをおこなう

買主は売主に土地の譲渡代金を支払います。
それと同時に売主から買主に土地の所有権の移転登記申請をおこない、名義変更をします。
名義変更が確認できれば、土地の引き渡しが完了します。
ここまでが土地の譲渡における一連の流れとなります。

まとめ

土地の譲渡とはなにか、贈与や相続との違いと、譲渡する際の流れについてご説明いたしました。
譲渡とは有償で所有権を譲り渡す行為であり、「売却」と同じ意味となります。
弊社では、港南区を中心とした横浜市全域で土地の譲渡など不動産売却の実績を積み上げております。
土地の譲渡に関してお悩みや疑問をお持ちの方は、ぜひ弊社までご相談ください。